¿Qué conocimientos debe tener un tasador?
Para realizar una tasación inmobiliaria de un solar; de un terreno urbanizable Tipo I (según la definición de la ECO 805/2003); de una edificación construida sobre un solar; etc. la titulación habilitante es exclusivamente la de Arquitecto o Arquitecto Técnico y por lo tanto el inmueble debe ser visitado y realizado el informe por un Arquitecto o Arquitecto Técnico aunque no necesariamente sea el mismo.
Además, los profesionales que deseen desarrollar su actividad profesional deben tener conocimientos en los siguientes campos:
CONSTRUCCIÓN: Es obvio que hay que conocer el proceso constructivo de aquello que se está valorando, tanto si se valora un inmueble construido, un inmueble con posibilidades de ampliación o rehabilitación, un solar con un proyecto ya redactado o si valoramos un solar en el que se puede realizar un posible proyecto. La viabilidad técnica de la construcción influirá en la valoración del suelo, la valoración del seguro y en la valoración por el método de coste. También es necesario conocer como se distribuyen los gastos de una promoción para poder desarrollar un Residual Dinámico.
Por este motivo la maquinaria industrial debe ser valorada por Ingenieros Industriales y las fincas rústicas deben ser valoradas por Ingenieros Agrónomos.
URBANISMO: No es necesario ser un experto en urbanismo ni tener experiencia en la redacción de Planes Parciales pero sí es imprescindible tener varios conceptos muy claros.
Para la tasación de solares o de construcciones con derechos de vuelo o posibilidades de ampliación o rehabilitación debemos conocer los parámetros urbanísticos y normas de habitabilidad y accesibilidad que nos permitirán realizar la promoción más probable, estimar su edificabilidad final y la mejor relación entre la superficie útil y la construida con zonas comunes.
Para la tasación de locales comerciales o naves industriales además de lo comentado en el párrafo anterior se debe conocer la normativa sectorial de cada actividad ya que de ello dependerán las limitaciones al Uso del inmueble.
Para la tasación de terrenos ubicados en áreas de desarrollo urbanístico es esencial conocer todo el proceso transformador desde el Suelo Urbanizable hasta convertirlo en Suelo Urbano Consolidado. Es necesario conocer las formas de desarrollo de un terreno (compensación, cooperación o expropiación), distinguir conceptos que a menudo se confunden como Recalificación y Reclasificación, y lo más importante es distinguir entre Edificabilidad y Aprovechamiento ya que con una mala aplicación de los coeficientes de ponderación de las Unidades de Aprovechamiento se obtendría una tasación errónea.
OPERACIONES Y MATEMÁTICAS FINANCIERAS: No es necesario ser un experto en matemáticas financiera ni tener estudios de economía pero sí es primordial poseer ciertos conocimientos.
Para la tasación de inmuebles arrendados es recomendable tener conocimientos de Teoría de Rentas y saber convertir una renta perpetua o temporal en un valor actual.
Para la tasación de promociones inmobiliarias o para la tasación de solares o terrenos por el Método Residual Dinámico se debe conocer, calcular y aplicar el VAN (valor actual neto); la TIR (tasa interna de retorno); Rentabilidad de Deuda Pública; Tasa Libre de Riesgo (ver tabla en Tasas anuales vigentes); diferencia entre Unidades Monetarias Reales y Unidades Monetarias Constantes; etc.
CONTABILIDAD: Hay una serie de inmuebles cuya construcción está ligada a una explotación económica y su transformación a otra actividad. No nos referimos a bajos comerciales que precisen reforma para cambiar de actividad sino a edificaciones cuya adaptación a otra actividad supondría un coste que lo haría inviable. Los casos más habituales son las gasolineras, cines, colegios, hoteles, geriátricos y hospitales.
Para realizar una tasación de un inmueble ligado a una explotación económica se deben examinar las cuentas de Pérdidas y Ganancias de los últimos tres años, o si es nueva actividad las previsionales de los próximos tres años. Para este tipo de tasaciones es habitual que los técnicos se apoyen en economistas especializados.
MERCADO HIPOTECARIO Y FINANCIACIÓN: La finalidad más habitual de las tasaciones inmobiliarias es la Garantía Hipotecaria. Por ello debemos ser conocedores de algunos artículos de la Ley 2/1981 y el Real Decreto 716/2009 (ver la sección Normativa aplicable).
Además, para desarrollar un Residual Dinámico es imprescindible establecer los gastos financieros y las disposiciones del préstamo hipotecario o póliza de crédito.
LEGISLACIÓN SECTORIAL: La Orden Ministerial ECO 805/2003 modificada por la Orden EHA 3011/2007 y por la Orden EHA 564/2008 constituye la legislación de cabecera del tasador inmobiliario junto a la legislación catastral según la tipología de la tasación. Además existe más legislación que puede consultar en la sección Normativa aplicable.
SITUACIÓN DEL MERCADO: Siendo importante todo lo anterior, no valdría de nada si no se tiene un conocimiento exhaustivo del mercado en ese lugar y en ese momento. Conocer el mercado es la base de una buena tasación.